在陽(yáng)光100中國(guó)的轉(zhuǎn)型路上，經(jīng)歷了業(yè)績(jī)動(dòng)蕩、賣(mài)地還債、人事震蕩、股價(jià)暴跌等大大小小的坎，幾乎讓易小迪及這家公司傷筋動(dòng)骨。公司也從一線房企“種子選手”，淪落至中小地產(chǎn)商。

日前披露的今年中期業(yè)績(jī)顯示，公司收入幾無(wú)增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)暴降102.05%。

鑒于此，在轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)多年后，易小迪破天荒地再提加碼住宅產(chǎn)品，只為趕上他預(yù)想的一個(gè)市場(chǎng)小高潮。

“獨(dú)苗”易小迪

隨著潘石屹馬放南山，SOHO中國(guó)沽價(jià)待售，當(dāng)年的“萬(wàn)通六君子”中，只剩易小迪還在房地產(chǎn)行業(yè)上下“撲騰”。

早年，這6個(gè)男人通過(guò)海南“九都別墅”輕松掘得第一桶金。陽(yáng)光100中國(guó)從純地產(chǎn)商向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型的艱難程度，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了易小迪的預(yù)期。

1995年，“萬(wàn)通六君子”從海南回京分道揚(yáng)鑣。

當(dāng)年，潘石屹率先離開(kāi)萬(wàn)通地產(chǎn)(現(xiàn) 萬(wàn)通發(fā)展 ，600246.SH)創(chuàng)辦SOHO中國(guó)(00410.HK)，專(zhuān)注以寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn);王啟富曾任職海帝木業(yè)董事長(zhǎng)，后來(lái)創(chuàng)立富鼎和股權(quán)基金;王功權(quán)加盟鼎暉投資;劉軍回成都成為成都農(nóng)業(yè)高科執(zhí)行董事;老大哥馮侖也于2011年從萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)位置上離任。

易小迪開(kāi)了兩年百貨公司后關(guān)門(mén)大吉，1999年才創(chuàng)立陽(yáng)光100中國(guó)。啟信寶顯示，公司對(duì)外投資80家企業(yè)，實(shí)際控制企業(yè)14家。

2003年，國(guó)內(nèi)招拍掛土地制度施行，當(dāng)其他房地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)瘋狂掃貨時(shí)，陽(yáng)光100中國(guó)的主要精力用在開(kāi)拓品牌。同行們抓住土地紅利完成原始積累，陽(yáng)光100完美錯(cuò)過(guò)野蠻生長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。在這之后，推進(jìn)的城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化等行業(yè)政策紛至沓來(lái)，易小迪似乎沒(méi)撈著一點(diǎn)“紅利。”

外界曾評(píng)價(jià)易小迪，是一個(gè)“比較老實(shí)的開(kāi)發(fā)商”、“不太聰明的地產(chǎn)商”。失去了上述紅利，又較晚接觸資本市場(chǎng)，易小迪成了行業(yè)里的“慢郎中”。易小迪曾深刻反思，“我是一個(gè)非常膽小的人，我承認(rèn)我過(guò)分的謹(jǐn)慎使企業(yè)失去了很多擴(kuò)張良機(jī)。”

巔峰時(shí)期，陽(yáng)光100中國(guó)(02608.HK)是中國(guó)一線房企“種子選手”，排名中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)前十。之后，逐漸衰落跌出百?gòu)?qiáng)榜。

2019年，中國(guó)千億房企數(shù)量達(dá)到34家，行業(yè)龍頭年銷(xiāo)售額突破5000億元甚至6000億元，陽(yáng)光100中國(guó)的合約銷(xiāo)售額為103.38億元，同比下降14.53%。

踏空“牛市”

易小迪的過(guò)度謹(jǐn)慎，讓陽(yáng)光100中國(guó)已偏離中國(guó)最賺錢(qián)的房地產(chǎn)行業(yè)主航道。

公司耗時(shí)7年、先后4次沖擊IPO，終于在2014年登陸香港聯(lián)交所。公司在行業(yè)里率先向非住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，商業(yè)模式由賣(mài)房賺錢(qián)轉(zhuǎn)向服務(wù)升值，街區(qū)綜合體、公寓及小鎮(zhèn)成為公司非住宅業(yè)務(wù)的三大板塊。

眾所周知，非住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于住宅產(chǎn)品。陽(yáng)光100中國(guó)沒(méi)有高周轉(zhuǎn)、沒(méi)有過(guò)硬的融資能力，在流動(dòng)性危機(jī)之下陷入煎熬，一度導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。

2015年至2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率均在80%以上，2019年略有改善，降為79.88%。

面對(duì)始終懸在頭頂?shù)馁Y金壓力，賣(mài)地、賣(mài)股權(quán)成為公司緩解流動(dòng)性危機(jī)的重要措施。

2019年，公司出售住宅項(xiàng)目權(quán)益相應(yīng)物業(yè)價(jià)值117億元，確認(rèn)稅后收益19.24億元。重慶陽(yáng)光壹佰、卓星集團(tuán)、東莞清園孵化器、溫州中信昊園等成為公司出售的標(biāo)的資產(chǎn)。

2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司表示今后將繼續(xù)出售優(yōu)質(zhì)土地來(lái)填補(bǔ)流動(dòng)性缺口，為未來(lái)2到3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備彈藥。

截至2020年6月底，公司有息負(fù)債264.53億元，其中122.12億元須在一年內(nèi)償還，凈負(fù)債比率上升至182.1%。同期，公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為28.57億元。

單從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上來(lái)看，易小迪堅(jiān)持了5年的轉(zhuǎn)型，已逐見(jiàn)成效。

2019年，公司非住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售51.34億元，占比50%，較上年提升20個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，公司毛利率達(dá)到32.77%，同比增加10.21個(gè)百分點(diǎn)。

轉(zhuǎn)型壓力下公司人事動(dòng)蕩不斷，連續(xù)兩位CFO履新不滿(mǎn)1年離任;“救火隊(duì)長(zhǎng)”林少洲在CEO位置上也未坐滿(mǎn)兩年。

最終，易小迪還是扛下了所有。他強(qiáng)顏歡笑：“更早的轉(zhuǎn)到這個(gè)方面(非住宅業(yè)務(wù))來(lái)，可能失去了住宅的機(jī)會(huì)，這并不是一件壞事。”

加速賣(mài)地

今年上半年，陽(yáng)光100中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額24.08億元，合約銷(xiāo)售面積20.93萬(wàn)平方米，同比分別下降36.4%和33%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.98億元，歸母凈利潤(rùn)-674.60萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)0.10%和-102.05%。

針對(duì)公司業(yè)績(jī)下降，在今年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)上，易小迪提出下半年要及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)對(duì)變化，加大部分大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例，同時(shí)加大一級(jí)土地開(kāi)發(fā)力度。

這讓外界十分驚訝，難道陽(yáng)光100中國(guó)的轉(zhuǎn)型出現(xiàn)搖擺?

公司認(rèn)為，疫情影響導(dǎo)致街區(qū)綜合體、公寓及小鎮(zhèn)等項(xiàng)目銷(xiāo)售均出現(xiàn)下降，唯有加大住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度才能彌補(bǔ)。

易小迪預(yù)判，疫情已為房地產(chǎn)帶來(lái)另一個(gè)機(jī)會(huì)，接下來(lái)的兩三年時(shí)間里，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高潮。同時(shí)，隨著疫情過(guò)后土地價(jià)格上升的趨勢(shì)，公司在手土地儲(chǔ)備將獲取更多溢價(jià)的機(jī)會(huì)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的元老，易小迪顯然不愿意失去這個(gè)天賜良機(jī)。

資料顯示，公司在河北興隆、浙江溫州分別擁有土地超過(guò)6000畝和2000畝。今年，溫州將釋放100萬(wàn)平方米，至少能賣(mài)70億元，“疫情期間地價(jià)比去年上漲20%-30%”，河北興隆地塊借助高鐵新城優(yōu)勢(shì)，溢價(jià)空間也不小。

斑馬消費(fèi)研究發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光100中國(guó)已不再是單純的地產(chǎn)商，更像是一個(gè)大“地主”：首先以低成本獲取項(xiàng)目土地，統(tǒng)一規(guī)劃并負(fù)責(zé)非住宅配套的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，再通過(guò)出讓住宅用地或引進(jìn)合作變現(xiàn)。這，將成為公司未來(lái)重要利潤(rùn)來(lái)源和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略。